潮南区住房保障制度改革创新实施方案

  为进一步完善我区住房保障制度，实现人民群众“住有所居”的目标，切实解决我区城镇中低收入家庭住房困难，逐步改善居民基本居住条件。根据市政府办公室《关于印发汕头市住房保障制度改革创新实施方案的通知》（汕府办〔2012〕97号）的精神，结合我区实际，制定本方案。
一、基本要求和总体目标
　　（一）基本要求。坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，强化规划引导，落实土地、融资、税费等各项优惠政策；逐步归并住房保障种类，建立以公共租赁住房（以下简称“公租房”）为主体的住房保障体系。合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，分阶段、有序地推进住房保障制度改革创新工作。
　　（二）总体目标。到“十二五”期末，全区保障性住房覆盖面达到20%左右，使我区城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
    二、建立以公租房为主体的新型住房保障制度
按照减少保障房种类的原则，逐步将全区廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公租房，公租房只租不售。建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。暂停经济适用住房建设计划，将其供应对象纳入公租房供应范围。

1. 合理确定保障对象。

  公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。城镇低收入住房困难家庭的人均收入标准按照最低生活保障线上浮50%划定；住房困难标准按照家庭人均现有住房建筑面积低于11平方米（含11平方米）确定。除收入和住房标准外，今后逐步引入以家庭资产作为准入条件。
   （二）实行分类保障。
    按照户籍人口与非户籍常住人口分开保障的原则，不同类型的住房保障对象通过与之相对应的保障方式加以解决。由于我区城镇户籍的人口仅占全区总人口的15%，比例偏低，且分布11个镇（街道），居住分散；另外，由于目前我区的土地供应和财政困难等情况难以承担在每个镇（街道）建设公租房的重任。因此，我区住房保障的主要方式应以发放租赁补贴为主，实物配租为辅，即尽可能由住房困难家庭就近租赁，自行解决其住房困难问题。
　　1、逐年增加租赁补贴的指标，由符合保障条件的对象通过市场租赁的形式自行解决住房困难的问题；
　　2、政府组织建设的公租房主要安排在峡山、两英等经济相对发达、城镇户籍的人口相对集中的地区，解决符合保障条件的住房困难家庭；
　　3、企事业单位和社会力量投资建设的公租房，主要面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。
（三）合理确定户型、建设标准和租金标准。
新建公租房包括成套住宅和集体宿舍。成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主，户型包括单间、一居室和两居室。鼓励建设建筑面积低于30平方米的小户型公租房。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。公租房应当满足基本居住需求，符合安全卫生标准，按照“经济、节能和环保”的原则进行一次性装修，配置必要的生活设施。新建公租房应根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。做到小户型、多功能、好配套，满足住房保障对象的基本居住需求。
政府投资筹建的公租房，租金由我区价格主管部门会同住房保障主管部门，根据租赁对象的经济承受能力、租赁区域、位置条件和建设管理成本等，按照不高于同期、同区域、同类型普通商品房平均租金的80%和住房困难群体的收入水平分层次确定，并报区政府批准后实施，实行动态调整。其中，城镇最低生活保障家庭和特困职工家庭承租政府投资筹建的公租房，至2015年底租金标准原则不得超过每月每平方米1.2元。
　　社会力量投资筹建的公租房租金由出租人参照相关规定自行设定，报区住房保障主管部门备案。
　　原直管公房租金与公租房租金应逐步统一，并及时向社会公布。到2015年底直管公房租金标准应达到同区域、同品质的公租房租金标准的50%。
　　（四）建立需求申报制度，健全准入、退出机制。
　　 1、开展需求登记。（1）申请承租政府投资筹建的公租房，具有城镇非农业户口的家庭（或个人）应当按照政府公布的公租房申报条件，向户籍所在地街道办事处（镇政府）申报住房保障需求；新就业职工、外来务工人员由用人单位统一受理后，向用人单位所在地街道（镇政府）申报。（2）申请承租企事业单位等社会力量投资筹建的公租房，新就业职工、外来务工人员应当按照出租人报区县住房保障主管部门备案的公租房申报条件，向出租人申报住房保障需求。
　　2、组织审查核实。（1）申请承租区政府投资筹建的公租房，由街道办事处(镇政府)受理和对申请材料的真实性及申请人家庭收入、家庭住房状况是否符合承租公租房条件进行初审，经初审符合条件的应将申请人基本情况和初审意见在申请人所在社区及申请人所在单位进行公示，公示期满，对公示无异议或经查证异议不成立的，由区住房保障主管部门会同发改、监察、民政、财政、住建、计生等部门进行联合审查。（2）承租社会力量投资筹建的公租房的住房保障申请由出租人按照报区住房保障主管部门备案的申报条件进行调查、核实，并在企业内部进行公示。
　　3、做好登记、建档。区住房保障管理部门将审核符合条件的申请家庭情况统一在区政府门户网站等媒体统一进行公示；对经公示无异议或者异议不成立的，纳入公租房保障范围，由住房保障管理部门予以登记入册，并对相关数据进行统计分析，建立统一的纸质及电子档案。　
　　4、制定建设规划。住房保障管理部门根据需求对象申报情况，结合区财政承受能力，按照定期轮候、逐年分步解决的原则，组织编制公租房建设规划。
　　5、做好定点需求登记。住房保障管理部门按照公租房的建设规划，向社会公布项目选址和建设方案，接受符合条件的申请人进行定点需求登记，按照登记情况组织编制年度建设计划，并认真组织实施。
　　 6、实行轮候保障。根据公租房建设规划、年度建设计划和定点需求登记情况，由住房保障管理部门对符合条件的申请人，实行轮候分配。具体轮候规则和轮候期限由住房保障管理部门牵头制订，报区政府批准。建立公租房轮候档案，加强对轮候家庭人员收入、住房等情况的动态监管，监管过程中一旦发现申请人家庭情况发生变化不再符合保障条件的，应及时取消其轮候资格，所有轮候信息应通过政府门户网站等平台予以公开，接受社会监督。
　　7、完善准入、分配和退出机制。（1）严格准入管理。严格执行准入制度，从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积、计划生育等方面严格把关，严格准入管理。要加快完善住房保障管理信息系统建设，加强信息平台共享渠道，提高资格审核的公正性和准确性。（2）规范分配管理。坚持公平、公正、公开的原则，采取定点需求登记、摇号选房、公众参与、公证、媒体监督等方式，公开登记结果、分配过程和分配结果。（3）完善退出机制。健全住房保障资格审核制度，通过群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查，一旦发现入住对象采取提供虚假证明材料等方式骗租公租房，或者擅自转租、闲置和违规使用公租房，或者不再符合保障条件的，及时予以清退。拒不退出公租房，可通过行政处罚、违约赔偿、司法强制等手段，落实住房保障退出机制。强化公租房合同管理，合同期限届满需要续租的，承租人应提前3个月提出书面申请，经审核，具备公租房保障资格的，准予续租，并签订续租合同。
　　三、创新保障性住房筹集、建设模式
　　要创新公租房筹集、建设模式，通过新建、改建、收购、租赁、盘活存量房源等方式，多渠道筹集公租房房源。公租房的房源筹集、建设方式主要包括：
　　（一）政府筹集、建设。
　　1、政府组织投资建设。即由政府划拨土地并投资建设和管理的公租房。政府也可通过收购、长期租赁等方式筹集公租房。政府投资建设的公租房项目应按城市规划设计要求配建商业服务设施，统一管理经营，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。
　　2、开发项目配建。即在新建普通商品住房、“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，按照住房保障建设规划布点，应当配建一定比例的公租房；其中“三旧”改造项目配建比例按市政府相关规定执行，普通商品住房项目配建比例为不低于规划住宅建筑总面积的5%，开发商应按配建面积及当年开发项目均价缴纳住房保障金，并在发放建设工程规划许可证前缴交区财政住房保障专户。
　　3、机关、事业单位的现有存量公房、直管公房改造成公租房。
　　4、争取华侨、社会人士出资赠建公租房。
　　（二）社会力量筹集、建设。
　　社会力量筹建的公租房纳入区年度建设计划，享受公租房建设和运营的相关优惠政策，出租人应将准入标准和租金标准设定、配租方案、配租对象、配租结果等报住房保障主管部门备案，接受住房保障主管部门和相关部门的监督管理。
　　1、产业园区集中配建。外来务工人员集中的工业园区，由政府统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，鼓励用工单位利用自有土地，在符合规划的前提下，按照生产区与居住区分离原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公租房，面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。
　　2、单位自筹建设。各类企事业单位以及其他各类主体在符合城乡规划、土地利用规划前提下，经政府审批，利用自有土地和受让土地或与拥有自有存量建设用地的单位合作建设公租房，以及通过团购、团租的公租房，应当纳入政府统一监管，优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租；剩余房源调剂安置其他保障对象租住。
　　3、社会投资建设。即由政府有偿提供土地并给予优惠政策支持，由房地产开发企业或投资机构出资建设的公租房。鼓励房地产开发等各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策。
　　4、利用集体建设用地建设。待汕头市成为利用集体建设用地建设公租房的试点城市后，根据上级有关规定，按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，利用集体建设用地建设公租房。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位团租后，再向符合条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权。
　　四、落实住房保障措施和配套政策
　　（一）落实规划保障。
　　要合理组织编制公租房近远期建设规划和年度建设计划，并结合实际需求，按照集约用地、节能、环保的原则，进行科学、合理规划布局，构筑均衡的保障性住房空间分布体系；公租房项目的选址要充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求，安排在交通便利、公共设施配套的区域，合理安排区位布局；在符合城市规划控制指标的前提下，公租房项目容积率可按照控制性详细规划指标的上限掌握，并适当预留公共绿地，为今后改造提升预留空间。公租房项目规划设计要遵循建筑节能要求，建筑风格要体现潮汕地方特色。
   （二）落实土地保障。
　　1、完善土地储备制度。区国土资源部门要加快完善土地储备制度，将公租房用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块。储备土地和收回使用权的国有土地，要优先安排用于公租房建设。政府投资建设的公租房建设用地以划拨方式供应；其他方式投资建设的公租房建设用地，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。
　　2、确保用地供应。国土资源部门要将公租房建设用地，纳入土地利用年度供应计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地供应指标时单独列出，予以优先保障。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。在外来务工人员集中的产业园区，应当统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。
　　（三）落实资金保障。
　　1、加大政府财政投入。要将公租房建设资金纳入年度财政预算或通过资本金注入、投资补助、贷款贴息、房租补贴、BOT等方式加大对公租房的建设和营运投入。土地出让收益用于公租房建设的比例不低于10%。财政资金安排不足时要提高从土地出让收益中提取住房保障资金的比例。
　　2、发挥住房公积金作用。待汕头市纳入国家利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市后，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，优先用于公租房建设。　
　　3、落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，按照国家的政策规定，落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等相关税种的税收优惠政策。
　　 五、建立健全住房保障体制
　　（一）理顺住房保障管理机制。建立或健全住房保障管理机构，明晰管理职责，理顺管理关系，实施统一管理。管理机构的主要职能是贯彻执行国家、省、市住房保障制度改革的法律、法规和政策，落实国家城镇住房保障制度，建立和完善住房保障体系，推进保障性住房建设工作；负责拟订城镇住房保障政策和规章制度，组织编制住房保障发展规划、年度计划和任务分解，拟订保障性住房的准入、退出标准，审核、分配程序，以及工作考核、动态监督管理等方面的规则、规程，并组织实施，负责建立和管理基本住房保障服务网络。
　　（二）设立住房保障实施机构。建立非营利专业化住房保障具体实施机构，归属住房保障管理机构管理。具体承办保障性住房的筹建、分配、销售以及需求调查、申请、准入审核、登记、统计、住房保障档案管理等事务性工作，负责组织住房保障管理信息系统的推广运用。街道办事处（镇人民政府）、社区居委会要设立工作机构，配备专职工作人员，负责住房保障申请受理和审核等基础性工作，由财政核拨工作经费。
　　我区的住房保障实施机构是区住房保障中心。工作经费列入同级财政预算。
　　六、加强组织领导、科学制定实施方案
　　（一）区住房保障领导小组负责制订全区住房保障制度改革政策措施，研究部署和指导实施住房保障制度改革创新工作。要结合实际，统筹制定改革实施方案，切实加强对改革创新工作的领导，确保组织到位、责任到位、保障到位。
　　（二）区住房保障管理部门要会同区编办、发改局、监察局、财政局、人社局、国土局、民政局、地税局、住房公积金管理中心等部门加强对全区住房保障制度改革创新工作的统筹协调和检查督导，明确职责分工，层层落实责任，确保我区住房保障制度改革创新工作顺利推进。