汕头房地产市场在“十五”期间取得了持续快速健康发展的良好局面，尤其是2003、2004、2005三年汕头房地产市场开发销售呈现出良性互动均衡增长的态势。2005年中心城区商品房新开工面积165万平方米，竣工120万平方米，年度商品房销售面积118万平方米；商品房价格平均增幅5.5%，基本盘稳；市场供需总体均衡。2006年上半年中心城区一手商品住宅平均售价2528元/平方米，其中高层住宅平均售价3055元/平方米，多层住宅平均售价2258元/平方米，与2005年同期相比，增幅不大，没有出现国内部分城市出现的房价上涨过快，高档次、高价位、大套型以及别墅等类型房产开发过量等结构性矛盾的问题，商品房投机性投资性炒卖现象基本没有。展望今明两年汕头的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，平稳仍将是市场的基调，房地产业前景依然看好。

　　(一)汕头经济正处于持续加快增长阶段

　　“十一五”期间，汕头迎来了加快经济社会发展的新阶段，经济总体呈现恢复性增长态势。国民经济在新的起跑线上稳步发展。全市经济从2001年GDP下降1.9%的“谷底”，逐渐恢复到2004年GDP增长11.1%。2005年全市实现生产总值650.83亿元，增长11.3%，五年间年均递增6.9%.人均GDP13298元，年均递增5.4%。地方一般预算收入29.44亿元，年均增长9.2%。城乡居民储蓄存款余额733.5亿元，年均递增15.9%。

　　9月19日至20日，省委、省政府在汕头召开促进粤东地区加快经济社会发展工作会议。这次会议讨论的《中共广东省委、广东省人民政府关于促进粤东地区加快经济社会发展的若干意见》，指导性、针对性和可行性强，为粤东地区的发展注入了新的活力。决定“十一五”时期初步规划在粤东建设重点项目390项，规划总投资2700亿元，其中“十一五”期间投资1700亿元。加大支持重大基础设施建设力度，对疏港公路、疏港铁路、港口出海航道、防波堤和镇、村新开辟公路运输站场等公用基础设施建设。这些决策将直接惠及粤东，尤其是基础设施的加大投入，对汕头未来五年投资环境改善和房地产业的发展将带来决定性的影响。

　　由此，预测今明两年汕头全社会固定资产投资每年必须保持甚至超过20%左右的增长速度(2005年全市固定资产投资155.76亿元，增长18%，其中房地产开发投资22.07亿元，增长28.2%)，才能拉动和支撑经济社会的持续发展。可以预见今明两年工业经济和社会固定资产投资、房地产开发投资仍将是推动汕头经济发展的重要着力点。房地产是经济社会发展的重要支柱产业，汕头经济环境的改善，城市化工业化的加快发展为房地产市场的持续快速健康发展创造良好的条件，奠定良好的基础。市委市政府继续扶持发展房地产业发展，活跃和繁荣房地产市场的政策措施将继续加强。

　　(二)市场销售仍保持畅旺

　　随着城乡居民财富积累增大，生活水平的不断提高，对住房的购买力将进一步提高。住房消费向舒适型发展成为市民消费热点，2005年汕头中心城区居民人均可支配收入10630 元，增长6.2%，扣除物价因素实际增长3.6%。在汕头发展新阶段，由于汕头粤东区域性中心城市地位的辐射带动，吸引了周边地区人士在汕头购房置业，汕头城市化、工业化和城乡一体化的发展，城乡居民和外来劳工的不断涌入，加上中心城区本身的购买群体，汕头的房地产市场需求仍呈现刚性增长的状况，房地产一、二级市场出现的良性互动，住房梯级消费观念已经形成，市区大量的"以小换大，以旧换新"的住房消费群体已进入第二次置业的高峰期，汕头中心城区住房购买的潜力依然很大。2005年汕头中心城区房地产交易16875宗，交易面积222万平方米，成交金额42.3亿元。其中一手商品房成交8906宗，成交面积118万平方米，成交额28.1亿元，同比增长36.5%；二手房成交7969宗，成交面积104万平方米，成交额14.2亿元，同比增长4.4%。2006年1-9月份，中心城区一手商品房成交5466  宗，成交面积70.9万平方米，成交额20.1亿元，同比增长48.8%；二手房成交3466宗，成交面积47.3万平方米，成交额5.6亿元，同比增长0.4%。可见，在目前汕头经济发展的环境下，房地产市场畅旺的现势仍将延续。

　　(三)商品住房销售价格总体保持平稳慢升态势

　　汕头现阶段商品房开发已完成了从粗放型向集约精品型转轨，展现出大城市房地产开发理念的端倪。以高层、小高层及综合性开发为主的楼盘不断推出，并逐渐占据市场，注重居住空间人性化，居住小区环境优美，物业管理配套完善，文化服务设施齐备，已发展成为汕头房地产楼盘开发设计的潮流和趋势。一方面由于市区土地资源紧缺的压力因素，另一方面由于市场进入第二次购房高峰期的实际需求，高层、小高层住宅已经被广大的消费群体所接受。由此，商品住房开发的成本不断加大，加上土地价格的高企和建材等原材料的不断上涨，汕头商品房开发的刚性成本呈上涨趋势。

　　目前汕头市区商品房价格与汕头本身的经济社会发展水平基本相称，房价没有偏离实际的社会购买力，这几年来汕头商品房价格每年大体上以4-5%的增幅，低于全国6%和全省10%左右的增长幅度，汕头房价纵比较为良性，造就了目前汕头房地产市场的平稳持续发展局面。但横比，汕头房价的增幅缓慢，尤其是跟厦门、广州、深圳、珠海、东莞等周边城市相比(广州2006年7月份一手房均价6848元/平方米)，同一类型和档次的商品房每平方米销售价格，汕头的价位仍属偏低。因此汕头房地产，尤其是商品住房价格在近年内有一定上涨的空间欲望，但由于这几年汕头房地产的理性投资和消费，市场秩序的良好运转，汕头经济刚走出低谷呈恢复性增长，汕头房地产市场需求处于供求基本平衡，供略大于求的状况，加上商品住房结构性的问题(经济适用住房比例偏少，套型比例偏大)因此，短期内房地产尤其是商品住房价格不可能过快上涨，今明两年中心城区商品住房销售价格总体上仍会处于平稳慢升的态势。

　　(四)宏观调控政策和汕头自身因素，为房地产市场平稳健康发展创造有利条件

　　今明两年在国家宏观政策的背景下，由于汕头房地产市场相对较为良性、平稳和规范，国家对商品住房结构性调整和房价上涨的调控措施对汕头的房地产市场不仅影响不大，反而将起到良好的引导和促进作用。近年来，汕头房地产开发结构基本合理，适应市场的消费需求，2005年中心城区商品房开发销售住宅占82.55%(其中多层占67.69%，高层占14.86%)，厂房占9.9%，商业用房和写字楼仅占6.1%，这个产业结构基本符合目前汕头市区社会经济发展对房地产开发的需求，确保市场不出现积压过大或供需不平衡的情况。但住宅开发的结构仍存在不合理，住宅开发大套型的住房比例偏大，单套住房建筑面积144平方米的开发房产占44.7%，90平方米以下套型仅占5.7%。大套型、高价位住房偏多，小套型、低价位住房偏少，与广大的市民对商品住房购买的经济承受能力存在一定差距。市民对经济适应性和普通商品房住房的实际需求与房产开发现状存在的矛盾，一定程度上潜伏着供给与需求的矛盾。国务院出台的房地产新政，重点调控住宅开发结构和稳定房价，对调控和引导汕头住宅开发结构的合理性，防止汕头房地产开发出现结构性矛盾问题将起到积极的促进作用。随着小高层、高层住宅的大量推出，开发住房居住质量的提高，家庭人口结构的逐步分化，以满足家庭基本居住功能的新颖、适用住房套型，将有望逐步成为市场开发的主流。在新一轮房地产新政的调节下，我们认为，汕头楼市保持“631”的开发结构，即普通商品住房占60%，中高档房产占30%，高尚商住房占10%比较合理。“631”的结构迎合市场的真正需求，符合房地产新政的要求，能够维持楼市供需的基本平衡。